Thibault Jameau, mandataire immobilier à Parempuyre, partage ses avis d’expert. Nous l’avons sollicité pour qu’il nous éclaire sur l’état du marché ainsi que sur ce que les acquéreurs et vendeurs non professionnels devraient savoir et prendre en compte.
Comment se présente le marché de l’immobilier en ce dernier trimestre de 2024 ?
"Actuellement le marché est dit “marché d’acquéreur”, car il est plus favorable aux acheteurs, qui disposent d’un pouvoir de négociation plus important face aux vendeurs."
Un contexte à comprendre
"Il est important de comprendre que le marché a été bouleversé pendant et après la période COVID. Dans un premier temps, la forte demande de recherche d’acquisition d’un endroit où être “bien chez soi”, combinée à des taux d’intérêts de crédit anormalement bas (de l’ordre de 1% à 1,5%) a fait littéralement exploser le nombre de projets immobiliers ainsi que les prix de vente.
Cette situation a changé à l’été 2022 avec la crise géopolitique internationale majeure qui a conduit à une forte inflation et la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) de relever les taux d’intérêt bancaires. Les taux de crédit pour les emprunteurs ont été multipliés par 4 en peu de temps.
Cette correction a non seulement été violente par son ampleur et sa soudaineté, mais a aussi conduit à de nombreux refus de demandes de crédit, que ce soit pour les primo-accédants sans apports suffisamment significatifs, ou pour des dossiers jusque-là jugés solides.
De plus, de nombreux vendeurs, pris de court également ou restant “dans le déni”, n’ont pas pris en considération toutes ces réalités conjoncturelles. Les prix de vente ne se sont pas ajustés comme il aurait fallu. La conséquence immédiate a été un coup de frein sur les transactions, l’accumulation d’un stock de biens disponibles, désormais important, et des délais de vente plus longs.
La situation s’est détendue pour l’obtention des crédits, les taux sont en baisse légère mais il est admis que l’on ne reviendra pas à la situation antérieure avec des taux très faibles."
Acheter ou vendre fin 2024, ce qu’il faut comprendre
"En cette fin d’année 2024, il faut comprendre que nous sommes revenus à un marché dit “normal”, que ce soit sur les taux d’intérêts, le volume de transactions sur le territoire national et les délais de vente. Alors qu’avant ce ralentissement, les affaires étaient conclues en 24 à 48 heures après diffusion commerciale, avec des prix désormais intenables. Aujourd'hui il y a un stock important de biens à vendre et les candidats acquéreurs prennent le temps de choisir et ils négocient !
Certains vendeurs n'ont pas encore intégré cette nouvelle réalité et continuent à afficher des prix de vente importants, alors que les prix du marché sont en baisse ! Ils prennent le risque de voir leur bien affiché longtemps à la vente, au point où les acquéreurs potentiels pensent qu’il présente un problème et ne vont même pas s’y intéresser !"
La plupart des candidats acquéreurs sondent le marché sur Internet et activent des alertes sur les biens qui les intéressent, sur leurs critères de recherche. Un bien qui reste affiché à la vente trop longtemps devient suspect et se “grille”.
"Les offres d’achat sont parfois trop agressives, bien en-deçà du prix affiché. Il est donc fortement conseillé de confier la vente de son bien à un professionnel, qui défendra au mieux et avec cohérence, les intérêts de ses clients vendeurs. Dans un marché en quête de stabilité, il n’a jamais été aussi stratégique que de confier la vente de son bien à un professionnel de l’immobilier", insiste Thibault.
La fin de l’année est-il un bon moment pour acheter ou vendre ?
De manière générale, il n'y a pas de bon ou mauvais moment pour acheter.
Pour les appartements, le volume des offres et des demandes est plutôt stable sur l’année.
Pour les maisons, il y a un certain effet de saisonnalité lorsque les familles changent de commune. En effet, personne ne veut perturber l’année scolaire de ses enfants avec un changement d’école en cours d’année. De ce fait, et parce que désormais les cycles de vente sont plus longs, il faut anticiper de 3 à 4 mois. Cela signifie que pour être dans ses nouveaux murs au début de l’été, il faut rechercher son bien en novembre - décembre, viser la signature du compromis de vente en mars - avril et une remise de clés au début de l’été.
A savoir : Les taux du crédit continuent à baisser et les banques sont à nouveau plus souples sur l’acceptation des dossiers. En fin d’année, certaines agences bancaires n’ont pas encore atteint leurs objectifs de vente de crédit et en début d’année elles repartent avec une “page blanche” et de nouveaux objectifs ! Ces deux cas peuvent être favorables aux emprunteurs... |
Acheter ou vendre, est-ce plus difficile fin 2024 ?
"Le marché n’est pas en crise, explique Thibault. C’est un marché d’acquéreurs qui profite aux acheteurs. Les vendeurs doivent prendre en compte le niveau des taux de crédit. En effet, des taux élevés rendent l’accession à la propriété plus difficile pour les acheteurs, qui doivent emprunter l’essentiel de la somme. Souvent ce sont les primo-accédants, encore locataires.
Pour les acheteurs qui ont un pécule ou qui profitent de la vente d’un bien pour en racheter un autre, la sensibilité au coût du crédit n’est pas la même, puisqu'ils disposent d’un apport plus important. Ils sont souvent attentistes, convaincus que les prix ne sont pas encore au plus bas. Ces acquéreurs bénéficient du choix plus important des biens disponibles et négocient souvent les prix de manière agressive.
Le rôle d’un professionnel tel que moi est de ramener les parties à la raison : tous les biens ne se négocient pas et tous les biens ne peuvent pas être vendus au-delà du prix du marché. C’est à moi d’expliquer ces réalités en prenant en compte les intérêts des deux parties."
Thibault Jameau est installé à Parempuyre depuis douze ans. Fin connaisseur du marché, il analyse méthodiquement celui-ci sur la base de données chiffrées réelles. Indépendant, affilié au réseau IAD, son périmètre est essentiellement centré sur le Sud-Médoc et la Métropole bordelaise. Il est passionné par l’immobilier au sens large, architecture d’intérieure et déco incluses.
Son pitch : L'humain, reste central dans ma vision et mon quotidien. Rencontrons-nous et permettez-moi de changer votre vie...
Thibault est très fier d’être régulièrement invité aux pendaisons de crémaillères pour fêter les changements de vie qu’il facilite !
Pour contacter Thibault
06 08 51 15 06 / thibault.jameau@iadfrance.fr
Les biens disponibles sont consultables ICI
Propos recueillis par Christian Hohmann
Photo de couverture (c)TJ 2024